Jaarlijkse huurverhoging

Huurverhoging 2017

De landelijke regels voor de huurverhoging 2017

De rijksoverheid heeft dit jaar bepaald dat de huur van uw huis maximaal 2,8% tot 4,3% (inclusief de inflatiecorrectie van 0,3%) verhoogd mag worden vanaf 1 juli 2017. Daarnaast hebben we als woningcorporatie te maken met de regels van de huursomstijging. De totale huursomstijging voor alle woningen bij elkaar mag niet meer dan 1,3% zijn.

De uitwerking door Velison Wonen

Het voorstel huurverhoging 2017-2018 past bij het gematigde huurbeleid van de afgelopen jaren met de aandacht voor betaalbaarheid. Conform het sociaal huurakkoord dat is afgesloten tussen Aedes en de Woonbond wordt de huurstijging beperkt en gekoppeld aan de kwaliteit van de woning. Er wordt geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Woningen sociale huur (zelfstandig)

Velison Wonen voert de volgende huurverhogingen per 1 juli 2017 door;

- 2,8% voor woningen met een huur tot en met 60% van de maximaal netto huurprijs

- 0,6% voor woningen met een streefhuur tussen de 61-70% van de maximaal netto huurprijs

- 0,3% voor woningen met een streefhuur tussen de 71-90% van de maximaal netto huurprijs

- 0,0% voor woningen met een streefhuur tussen de 91-100% van de maximaal netto huurprijs.

Bij een huur die de sociale huurgrens ( € 710,68 ) gaat overschrijden, wordt de huurverhoging afgetopt (niet voor woningen die door de inkomensafhankelijke huurverhoging van voorgaande jaren al door deze huurgrens heen waren gegaan).

Woningen geliberaliseerde huur (zelfstandig)

- 0,3% voor woningen van de geliberaliseerde huursector of volgens voorwaarden van de huurcontract.

Bij een huur die de huurgrens van € 900,00 overschrijdt wordt de huurverhoging afgetopt. Huren die al boven de € 900,00 zitten worden niet in huur verhoogd.

Garages, bergingen en onzelfstandige woningen

- 0,3%.

Bedrijven en Maatschappelijk Vastgoed

Huurverhoging volgens voorwaarden van het huurcontract. De meeste bedrijven krijgen een verhoging volgens CPI (0,3%).

Huurdersraad

Het voorstel huurverhoging is ter advisering voorgelegd aan de Huurdersraad. Op 10 april 2017 heeft de Huurdersraad van Velison Wonen een positief advies uitgebracht op het voorstel huurverhoging. De tekst van hun advies luidt:

De betaalbaarheid van sociale huurwoningen is al sinds de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de daarmee samenhangende Nieuwe Woningwet een punt van zorg voor ons geweest. Het stemt ons daarom genoegen dat Velison Wonen heeft besloten in 2017 geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhogingen en kiest voor een sociaal beleid dat gebaseerd is op de streefhuur. Dit besluit zal voor een grote groep huurders een positief effect hebben op het besteedbaar inkomen en komt de betaalbaarheid in het algemeen ten goede.

Handige websites en telefoonnummers:

Belastingdienst

Informatie over huurtoeslag is te vinden op www.toeslagen.nl. Ook is het mogelijk om de Belastingtelefoon te bellen met vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 0543. Dit nummer is gratis.

Huurcommissie

Als u bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing, dan kunt u bellen met de Huurcommissie. Meer informatie: www.huurcommissie.nl. Telefoonnummer: 0800 488 72 43. Dit nummer is gratis.

Rijksoverheid

Op de website van de Rijksoverheid www.rijksoverheid.nl staat meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel.

Veelgestelde vragen

  • Wanneer heb ik recht op huurtoeslag?

    Dit hangt af van uw (huishoud)inkomen en de huurprijs die voor de woning wordt betaald. Ook telt leeftijd, eigen vermogen en de samenstelling van huishouden mee. De huurtoeslag 2017 kan tot uiterlijk 1 september 2018 aangevraagd worden. Op www.toeslagen.nl kunt u uitrekenen of u recht heeft op huurtoeslag.

  • Wat zijn servicekosten?

    Wat zijn servicekosten?

    Sommige huishoudens betalen, naast de huur, maandelijks ook servicekosten. Dit zijn kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen en diensten, zoals verlichting van een gemeenschappelijke ruimte, het schoonhouden en onderhouden van gemeenschappelijke ruimten of onderhoud aan gemeenschappelijke tuinen. De tarieven van deze servicekosten staan vermeld in het voorstel aanpassing huurprijs. In veel gevallen is dit bedrag een voorschot.

     

    Hoe wordt het voorschotbedrag berekend?

    Het maandelijkse bedrag dat wordt betaald aan servicekosten is vaak een voorschot. De werkelijk gemaakte kosten worden jaarlijks verrekend met de betaalde voorschotten. U ontvangt daarvoor in het tweede kwartaal een afrekening.

     

    Als het voorschot en de daadwerkelijk gemaakte kosten niet gelijk zijn, dan wordt er verrekend. Op basis van de werkelijk gemaakte kosten, wordt het maandelijks te betalen voorschot aangepast voor het komende jaar.

  • Hoe zorg ik ervoor dat het juiste bedrag van de huur wordt betaald?

    Als u Velison Wonen heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan hoeft u niets te doen. Per 1 juli wordt dan het nieuwe bedrag automatisch geïnd.

     

    Als u een periodieke overschrijving via de bank heeft geregeld of als een instantie (bijvoorbeeld de werkgever) de huur overmaakt, dan moet u er zelf voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt. Als u via een (digitale) acceptgiro betaalt, staat vanaf 1 juli 2017 het nieuwe totaalbedrag op de (digitale) acceptgiro aangegeven. 

     

    Als u problemen krijgt met de betaalbaarheid van uw woning, raden wij u aan om contact met ons op te nemen.   

  • Is het ook mogelijk om huurverlaging aan te vragen?

    Ja, dat kan als het huishoudinkomen is gedaald tot onder de grenzen van de inkomenscategorieën, nadat er één of meer inkomensafhankelijke huuraanpassingen zijn doorgevoerd. Een inkomensdaling ontstaat door:

    • Vermindering van inkomen door bijvoorbeeld stoppen met werken.

    • Vertrek van een lid van het huishouden, waardoor inkomen van dat lid niet meer meetelt.

     

    Hoe kan ik huurverlaging aanvragen?

    Huurverlaging moet altijd schriftelijk worden aangevraagd bij Velison Wonen. Toon de inkomensdaling aan met een inkomensverklaring van alle leden van het huishouden en een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) waarop de namen en geboortedata van alle inwoners op het adres vermeld staan.

     

    Op welk moment kan ik huurverlaging aanvragen?

    Dit kan het hele jaar door, op het moment dat u beschikt over de juiste inkomensverklaring.

    Voorbeeld: Stel op basis van het huishoudinkomen 2015 is de huuraanpassing vastgesteld op 4,3%. Het huishoudinkomen 2016 is gedaald tot € 36.000,-. In november 2017 beschikt u over de inkomensverklaring van 2016 en kunt u daarmee de inkomensdaling in 2016 aantonen (samen met het uittreksel bevolkingsregister). Dan kennen wij de huurverlaging toe. Als er op het moment van toekenning van huurverlaging ook sprake is van huurtoeslag, dan raden wij u aan om de huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Zo voorkomt u een eventuele terugvordering.

     

    Wanneer gaat de huurverlaging in?

    Op het moment dat uw verzoek om huurverlaging wordt toegekend wordt de huidige huur aangepast. res staan vermeld.

     

     

     

  • Ik heb 0% huurverhoging gekregen, hoe zit dat?

    Dat kan kloppen. Wanneer u nu geen huurverhoging krijgt, woont u in een woning waarvan de huur past bij de huidige kenmerken en staat van de woning. 

  • Hoe werkt het woningwaarderingsstelsel?

    Hoe komt Velison Wonen tot de maximale netto huurprijs?

    Voor elke huurwoning in Nederland geldt een wettelijk vastgestelde maximale netto huurprijs. Deze wordt bepaald door kenmerken van de woning, zoals grootte, aantal kamers en de kwaliteit van de voorzieningen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) drukt de kenmerken van een woning uit in punten en geeft aan wat de maximale netto huurprijs van de woning is. De WOZ-waarde heeft invloed op de punten (zie www.rijksoverheid.nl onder ‘puntensysteem en WOZ’). U vindt de specificatie van de woningwaardering van uw woning op de achterzijde van het ‘voorstel aanpassing huurprijs’. Uw huur na huuraanpassing mag niet boven de maximale netto huurprijs uitkomen.

     

    Mijn woningwaardering klopt niet, waar kan ik dit melden?

    Op www.huurcommissie.nl staat een huurprijscheck. Hiermee kan de puntentelling van een woning worden berekend en daarmee de maximale huurprijs. Als er zaken uit de woningwaardering niet kloppen met betrekking tot uw woning, dan kunt u dit bij ons melden. Als het nodig is, komt één van onze medewerkers ter plekke de situatie beoordelen en kan de woningwaardering worden aangepast. Dit laatste heeft doorgaans geen invloed op de hoogte van de huidige huur, maar kan wel invloed hebben op de maximale huurprijs van een woning.

  • Ik ontvang huurtoeslag, moet er door de huuraanpassing iets aangepast worden?

    Nee, dat hoeft niet. Als u het hele jaar al huurtoeslag ontvangt, hoeft er niets gedaan te worden. De huurtoeslag wordt automatisch verlengd. Als de Belastingdienst geen toeslag meer verstrekt vanwege de door de huuraanpassing veranderde huurprijs, dan moet u direct contact opnemen met de Belastingdienst.

     

    Wanneer heb ik recht op huurtoeslag?

    Dit hangt af van uw (huishoud)inkomen en de huurprijs die voor de woning wordt betaald. Ook telt leeftijd, eigen vermogen en de samenstelling van huishouden mee. De huurtoeslag 2017 kan tot uiterlijk 1 september 2018 aangevraagd worden. Op www.toeslagen.nl kunt u uitrekenen of u recht heeft op huurtoeslag. Voor meer informatie: de Belastingtelefoon: 0800 – 0543. Tip: altijd het Burgerservicenummer (BSN) bij de hand houden. U ontvangt de huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst.

     

    Mijn persoonlijke situatie is veranderd.

    Heeft dit gevolgen voor de huurtoeslag? Dat kan. Als er in uw situatie iets veranderd is dat van invloed is op de huurtoeslag, dan moet u dit direct doorgeven aan de Belastingdienst. Dit kan via de website van de Belastingdienst: www.toeslagen.nl of met een wijzigingsformulier. Dit wijzigingsformulier kunt u opvragen via de Belastingtelefoon: 0800 – 0543.

     

    Mijn netto huur is door de huuraanpassing boven de € 710,68 per maand uitgekomen.

    Heeft dit gevolgen voor de huurtoeslag? Als u al huurtoeslag ontvangt en de rekenhuur door de huuraanpassing boven € 710,68 uitkomt, blijft het recht op huurtoeslag bestaan en loopt dit gewoon door.

  • Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging?

    BEZWAAR

    Wat zijn geldige redenen om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing?

    • De huurprijs is door de huuraanpassing boven de maximale huurgrens uitgekomen;

    • Het percentage huuraanpassing is hoger dan wettelijk toegestaan; 

    • De Huurcommissie heeft een verzoek huurverlaging van u in behandeling wegens onderhoudsgebreken;

    • De Huurcommissie heeft een tijdelijke verlaging van de huurprijs uitgesproken wegens onderhoudsgebreken en Velison Wonen heeft deze gebreken nog niet hersteld*;

    • Er staan fouten in het voorstel aanpassing huurprijs;

    • Het voorstel aanpassing huurprijs is te laat (minimaal twee maanden voor de ingangsdatum van de voorgestelde huuraanpassing).

     

    Onderhoudsgebreken op zich zijn geen geldige reden voor bezwaar tegen de huuraanpassing. Huurders kunnen het hele jaar door de Huurcommissie vragen een huurverlaging toe te kennen wegens onderhoudsgebreken.

     

    Hoe kan ik bezwaar maken?

    U kunt een bezwaarschrift indienen bij Velison Wonen. De Huurcommissie heeft hiervoor een standaard bezwaarformulier beschikbaar gesteld: www.huurcommissie.nl. Het bezwaar moet uiterlijk 30 juni 2017 bij Velison Wonen binnen zijn.

    Als Velison Wonen het oneens is met uw bezwaar en u blijft bij het bezwaar, dan stuurt Velison Wonen het bezwaar door naar de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huuraanpassing.

     

    Zijn er kosten verbonden aan het indienen van een bezwaar?

    • Ja, als u een uittreksel uit de gemeentelijke Basisregistratie Personen (bevolkingsregister) moet meesturen. De gemeenten brengen voor het verstrekken ervan doorgaans kosten in rekening.

    • Ja, als het bezwaar door Velison Wonen wordt doorgestuurd naar de Huurcommissie en deze stelt u in het ongelijk, dan brengt de Huurcommissie € 25,- bij u in rekening.

     

    Moet ik de huuraanpassing ook betalen als er bezwaar is ingediend?

    Als het bezwaar wordt doorgestuurd naar de Huurcommissie, dan wordt de voorgestelde huuraanpassing nog niet in rekening gebracht. Als de Huurcommissie Velison Wonen in gelijk stelt, moet u met terugwerkende kracht alsnog de huuraanpassing betalen.

Heeft u het antwoord op uw vraag niet gevonden?
Neem dan contact op met Velison wonen.